Ngày 05/02/2010 Em và 05 đồng nghiệp trong cùng công ty có mua chung 760 m2 đất nông nghiệp.

Vì thửa đất trên là đất nông nghiệp nên theo quy định từ 500m2 trở lên mới được tách sổ, với lại lúc đó chúng em cũng không biết là luật dân sự cho phép tài sản được xác định là tài sản chung thì mọi người được phép cùng đứng tên trong 01 sổ đỏ.

Nên để cho việc mua và làm thủ tục tách thửa cho lô đất trên được nhanh chóng thì 06 người cùng thống nhất để 01 người đứng ra làm hợp đồng nhận chuyển nhượng và đứng tên trên sổ đỏ 760m2.

Sau đó 06 người làm 01 biên bản “thoả thuận phân chia bất động sản mua chung” trong đó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khá chi tiêt về thửa đất trên tất cả cùng ký tên và có 03 đồng nghiệp trong cty làm chứng.

Mới đây em có gặp người bạn và cũng có khoe với bạn đó là mới mua được mảnh đất và cũng kể về các giấy tờ như trên qua chuyện trò thì bạn đó mới cho biết là nhiều người cùng đứng trên 01 sổ đỏ vẫn được và bạn đó cũng phân tích 01 số rủi ro nếu để cho 01 người đứng tên như vậy nếu có chuyện gì …… thì sao???.

Ngày 29/11/2010 cả 06 người chúng em cùng thống nhất ra sở tư pháp để làm “văn bản thoả thuận công nhận tài sản chung” trong đó có nội dung: “tài sản trên là của chung 06 người có tên trên cùng góp vốn (giá trị vốn góp cụ thể của từng người do các bên tự thoả thuận)….

Để đảm bảo các quyền về tài sản, nay chúng tôi cùng thống nhất cả 06 người có tên trên đồng đứng tên đối với tài sản trên…” công chứng viên và 06 người cùng ký tên. và em có làm đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do như trên và đề nghị 06 người cùng đứng tên đối với tài sản trên.

Hồ sơ em gửi lên phòng tài nguyên và môi trường và được cán bộ phòng trả lời là phải là thủ tục kê khai nộp thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân cho 05 phần còn lại (coi như là giống như người đứng tên trong sổ đỏ bán lại cho 05 người còn lại ).

Vì thấy không chắc chắn vì lúc nhận chuyển nhượng mấy anh em với người bán đất cùng nhau san sẻ để nộp thuế, bây giờ lại phải nộp tiếp nên em có hỏi Cô trên sở tư pháp mà đã công chứng giấy tờ cho chúng em thì Cô trả lời rất dứt khoát 100% là không phải nộp thuế nữa vì đó là tài sản mấy anh em mua chung.

Bây giờ chúng em không biết như thế nào, có phải nộp thuế nữa không. Chúng em mong Luật sư trả lời giúp để chúng em tiến hành làm thủ tục trên.

Tra loi

Nếu khi bắt đầu mua và làm giấy tờ, 6 người sẽ cùng đứng tên trên giấy chứng nhận và thực hiện các nghĩa vụ thuế.

Tuy nhiên chỉ sau khi một trong 6 người đứng tên rồi lại làm văn bản thỏa thuận tài sản chung (xem như là một lần chuyển nhượng mới theo hình thức 1 người bán cho 5 người) nên phải thực hiện các nghĩa vụ thuế (trừ trường hợp miễn, giảm thuế theo quan hệ nhân thân).

2.Hỏi :Em cũng có thêm câu hỏi liên quan đến vấn đề này nhờ Luật sư giúp: là vì trong 06 người mua chung thì 05 người diện tích giống nhau, còn có 01 người thì diện tích nhiều hơn. 

Theo cán bộ ở phòng tài nguyên môi trường thì trả lời là trên sổ đỏ sẽ ghi tên cả 06 người đồng sở hữu mà không thể hiện rõ là mỗi người bao nhiêu m2 và vị trí ra sao.... , còn việc thoả thuận chi tiết là của 06 người.
 
Như vậy em vẫn băn khoăn giả sử sau này đủ điều kiện tách thửa thì tách đồng đều cho 06 người, vậy thì 05 người thì sẽ sở hữu diện tích nhiều hơn thực tế, còn 01 người diện tích sẽ nhỏ hơn thực tế. 

Và lúc đó khả năng 05 người còn lại lại phải bán phần dưới tên giấy tờ của mình cho người bị thiếu, đồng nghĩa lại mất 01 lần thủ tục và phải tốn 01 lần đóng thuế TNCN, LPTB nữa.....

Em nhờ luật sư tư vấn giúp là em phải làm sao để tránh những phiền hà, rắc rối để sau này khi đủ điều kiện tách thửa, sẽ tiến hành tách thửa theo diện tích thực tế từng người mà ko phải vướng mắc gì thêm. 

Trả lời :

Vấn đề sau này bạn yên tâm vì khi bạn hội đủ các điều kiện để tách thửa, tất cả các bạn sẽ cùng ký chuyển nhượng cho từng người theo phần diện tích thực tế. Ví dụ bạn có tất cả 7000m2 và có 6 phần A,B,C,D,E,F (phần của A là 2000m2), tất cả 6 người cùng ký chuyển nhượng cho A 2000M2, sau đó lại cùng ký cho B 1000m2, C 1000M2...cho đến người cuối cùng.

Như vậy mỗi người đều có đúng diện tích của mình và chỉ thực hiện 1 lần thủ tục, 1 lần thuế

3. Hỏi :Em vẫn đang chưa hiểu, vì nếu đã công nhận đồng sở hữu cho 06 người (vì thực tế thửa đất trên là đất nông nghiệp nên điều kiện để tách thửa là >500m2, nên nếu căn cứ vào diện tích từng người thì ko thể tách thửa được. 

Sau này nếu được chuyển đổi thành đất thổ cư thì 06 người sẽ tiến hành tách thửa) và thủ tục tách thửa đối với tài sản chung thì đâu cần phải chuyển nhượng cho nhau nữa, nếu là đất của mình mà phải đóng thuế TNCN, LPTB thì thật vô lý,...

ý em muốn hỏi là trên sổ đỏ chung của 06 người có được ghi rõ diện tích từng người ko? và nếu ko được ghi rõ thì sau này tách thửa cho 06 người thì căn cứ vào giấy tờ nào để tách cho đúng diện tích, vị trí từng người.

Với em đang tính vì đằng nào cũng phải đóng thuế khi công nhận tài sản chung, mức thuế tương tự như 01 người chuyển nhượng lại cho 05 người.
 
Thế nên thay vì biên bản công nhận tài sản chung như em đang làm thì thay vào đó là hợp đồng chuyển nhượng 01 người cho 05 người theo đúng diện tích luôn để sau này khỏi vướng mắc khi tách thửa như biên bản công nhận tài sản chung. như vậy ko biết có được không?

Trả lời : Bạn nên lưu ý là nếu các bạn làm thủ tục riêng cho từng người thì không có gì để nói, vấn đề ở đây là diện tích không đạt yêu cầu nên phải chấp nhận đứng tên chung. Vấn đề thứ hai là khi các bạn đứng tên chung (đồng sở hữu hoặc đồng sử dụng) thì không thể ghi nhận người ít người nhiều mà trên nguyên tắc là tất cả bằng nhau
 
Tuy nhiên khi các bạn tách thửa (nếu đủ điều kiên) thì không có quy định nào buộc bạn phải chia làm 5 hoặc làm 6 phần bằng nhau. Các bạn có thể tách 1 thửa hoặc 2 thửa hoặc n thửa và diện tích mỗi thửa không cần bằng nhau (miễn là đạt mức quy định theo từng mục đích sử dụng đất)
 
Và tất nhiên các bạn phải làm thủ tục chuyển nhượng hoặc thuận phân tài sản chung đồng thời bắt buộc phải kê khai trước bạ.

Tuy nhiên bạn yên tâm 1 điều là bạn chỉ nộp trước bạ khi giá trị tài sản gia tăng .

Ví dụ : các bạn cùng sở hữu chung 1000m2 cho 5 người, vậy mỗi người có 200m2. Nếu sau này phân chia hoặc chuyển nhượng cho nhau (thường gặp trong trường hợp đồng thừa kế) bạn vẫn được 200m2 thì bạn không phải nộp thuế, nếu được 250m2 thì bạn phải nộp phần 50m2 chênh lệch.