Em có một căn hộ hiện đang cho một cty nước ngoài thuê, giờ cty nói em là phải mua hoá đơn để xuất tiền thuê nhà cho cty đó. Nhưng em chưa biết phải bắt đầu từ đâu, có phải lên UBND Quận để làm GPKD không ạ, rồi tiếp theo phải làm gì ạ?

Trong hợp đồng thoả thuận là tiền thuế bên cty thuê chịu cho em hết, số tiền bên thuê đã thanh toán cho e là 3 tháng rồi : 204.822.000 vnđ (3.600 usd * 3 tháng *18965)
Theo phụ lục hợp đồng thì bên e phải xuất là 224.166.300 vnđ. (3.940 usd *3 tháng * 18.956) Vậy khi xuất hoá đơn em có phải cộng thêm tiền thuế vào không? (3.940 USd đã có thuế). em nghe nói là phải đóng tiền thuế TNCN, môn bài, GTGT nữa vậy thuế này ai chịu
Trả lời :

Việc cho thuê nhà về nguyên tắc số tiền trên 200.000VND là phải xuất hoá đơn. Nếu bạn muốn cho thuê lâu dài thì bạn tới UBND quận để làm giấy đăng ký kinh doanh. Trường hợp không làm thì bạn liên hệ chi cục thuế để làm thủ tục mua hoá đơn lẻ để xuất cho khách hàng. Việc bạn xuất hóa đơn như thế nào thì cơ quan thuế sẽ hướng dẫn, nhưng nguyên tắc bạn phải xuất số tiền đúng như bạn đã nhận. Nếu 2 bạn thoả thuận số tiền trên chưa bao gồm thuế thì khi xuất hoá đơn phải cộng thêm thuế.

Những khoản thuế bạn phải nộp: Thuế Môn bài, GTGT, TNCN. Những khoản thuế này, nếu không thoả thuận thì mặc nhiên bên bạn là người chịu. Việc xác định số thuế phải nộp, tôi cung cấp cho bạn công văn hướng dẫn của Cục thuế Tp. HCM để bạn tham khảo: " - Từ 1-1-2009, người cho thuê nhà phải nộp các khoản: thuế môn bài (không thay đổi so với năm 2008), thuế giá trị gia tăng (GTGT - về cơ bản vẫn như năm 2008 nhưng có thay đổi về tỉ lệ GTGT trên doanh thu), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay cho thuế thu nhập doanh nghiệp.

Về thuế GTGT, trường hợp xác định được doanh thu cho thuê, có đầy đủ hóa đơn chứng từ để chứng minh được giá thanh toán dịch vụ mua vào tương ứng thì thuế GTGT = GTGT nhân (x) thuế suất (mức thuế suất vẫn là 10%). GTGT = giá thanh toán dịch vụ cung cấp - giá thanh toán của dịch vụ mua tương ứng; và khoản thuế này khai nộp hằng tháng.

Trong thực tế có nhiều trường hợp chỉ xác định được doanh thu cho thuê nhà mà không xác định được các chi phí đầu vào tương ứng. Vì thế, cơ quan thuế phải ban hành tỉ lệ GTGT trên doanh thu để áp dụng cho các trường hợp này là 38% đối với cho thuê nhà ở các quận và 33% đối với cho thuê nhà ở các huyện (theo quyết định 16333 ngày 30-12-2008 của Cục Thuế TP.HCM).

Trên cơ sở này, thuế GTGT mà người cho thuê nhà phải nộp tương ứng với 3,8% doanh thu (doanh thu x tỉ lệ GTGT 38% x thuế suất thuế GTGT 10%), còn tại các huyện là 3,3% trên doanh thu (cũng theo cách tính này nhưng tỉ lệ GTGT trên doanh thu là 33%).

Về thuế TNCN (thay cho thuế thu nhập doanh nghiệp trước đây) được khai tạm nộp hằng quý, cuối năm quyết toán. Thuế TNCN phải nộp được tính như sau: thu nhập tính thuế x thuế suất. Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế trừ (-) giảm trừ gia cảnh, các khoản đóng góp từ thiện theo quy định (nếu có), các khoản bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế.

Tương tự như thuế GTGT, Cục Thuế TP.HCM cũng đã ban hành tỉ lệ ấn định thu nhập chịu thuế trên doanh thu (quyết định 16334 ngày 30-12-2008) đối với các quận là 35%, tại các huyện là 30%.

Tuy nhiên, thuế TNCN phải nộp nhiều hay ít còn tùy thuộc vào gia cảnh của từng cá nhân có nhà cho thuê và tùy thuộc vào thu nhập chịu thuế cao hay thấp.

Thuế môn bài Thuế giá trị gia tăng Thuế thu nhập cá nhân Nộp một lần vào đầu năm Khai nộp hằng tháng: * 10% trên GTGT

* Trường hợp không xác định được GTGT thì thuế GTGT: cho thuê nhà tại quận là 3,8% trên doanh thu, tại huyện là 3,3% doanh thu. Khai và tạm nộp hằng quý, cuối năm quyết toán. Thuế tính như sau: thu nhập tính thuế x thuế suất. Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế trừ (-) giảm trừ gia cảnh, khoản đóng góp từ thiện, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế. * Thu nhập chịu thuế = Doanh thu - Chi phí + Thu nhập khác.

* Trường hợp không xác định được chi phí thì thu nhập chịu thuế được xác định bằng tỉ lệ % tính trên doanh thu.

+ Ðối với cho thuê nhà tại quận: tỉ lệ % thu nhập chịu thuế trên doanh thu: 35%

+ Ðối với cho thuê nhà tại huyện: tỉ lệ % thu nhập chịu thuế trên doanh thu: 30%